Thuế từ cho thuê bất động sản: ngưỡng chịu thuế mới và cách tính từ 2026

Cho thuê nhà, mặt bằng, kho xưởng là nguồn thu nhập thụ động phổ biến của nhiều gia đình Việt. Nhưng đi kèm với nó là nghĩa vụ thuế mà không ít người mơ hồ — hoặc bỏ qua cho đến khi bị truy thu. Tin tốt là từ 2026, ngưỡng doanh thu phải nộp thuế đã được nâng lên đáng kể, giúp nhiều người cho thuê quy mô nhỏ không còn phải nộp.

Cho thuê nhà phải chịu những loại thuế nào?

Hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân được xem là kinh doanh dịch vụ, nên khi đủ điều kiện chịu thuế, thường phát sinh hai loại thuế:

• Thuế giá trị gia tăng (GTGT): tính trên doanh thu cho thuê.
• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng miễn.

(Ngoài ra, từ 2026 lệ phí môn bài đối với hộ, cá nhân kinh doanh đã được bãi bỏ theo quy định mới.)

Ngưỡng chịu thuế mới từ 2026 — thay đổi lớn

Đây là điểm quan trọng nhất. Theo Luật Thuế TNCN sửa đổi 2025 (áp dụng cho thu nhập từ kinh doanh từ kỳ tính thuế 2026), ngưỡng doanh thu năm phải nộp thuế đã được nâng lên 500 triệu đồng/năm, thay cho mức 100 triệu đồng/năm trước đây.

• Doanh thu cho thuê từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: không phải nộp thuế GTGT và TNCN.
• Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: phát sinh nghĩa vụ thuế.

Đây là thay đổi rất có lợi cho người cho thuê quy mô nhỏ — nhiều trường hợp trước đây phải nộp thuế thì nay không còn.

Lưu ý quan trọng: ngưỡng chịu thuế cho hộ/cá nhân kinh doanh đang trong quá trình điều chỉnh và có hướng dẫn nâng lên cao hơn nữa (có nguồn đề cập tới mức 1 tỷ đồng/năm). Vì đây là nội dung đang thay đổi, hãy kiểm tra ngưỡng hiện hành với cơ quan thuế trước khi kê khai.

Cách tính thuế khi vượt ngưỡng

Với người cho thuê có doanh thu trên ngưỡng:

• Thuế GTGT = Tổng doanh thu cho thuê × 5% (tính trên toàn bộ doanh thu).
• Thuế TNCN = (Phần doanh thu vượt ngưỡng) × 5%.

Ví dụ minh họa

Bà A cho thuê nhà, doanh thu 900 triệu đồng/năm (giả sử áp dụng ngưỡng 500 triệu):

• Thuế GTGT: 900 × 5% = 45 triệu đồng
• Thuế TNCN: (900 − 500) × 5% = 20 triệu đồng
• Tổng thuế phải nộp: 65 triệu đồng/năm

Nếu doanh thu chỉ 450 triệu/năm (dưới ngưỡng), bà A không phải nộp cả hai loại thuế này.

Những lưu ý dễ bị bỏ sót

• Trả tiền trước nhiều năm phải phân bổ theo từng năm: nếu khách thuê trả một lần cho nhiều năm, doanh thu được chia đều cho từng năm để xét ngưỡng, thay vì dồn hết vào một năm.
• Ai kê khai, nộp thuế? Hai bên có thể thỏa thuận: cá nhân cho thuê tự kê khai, hoặc bên thuê (nếu là tổ chức/doanh nghiệp) kê khai và nộp thay — cần ghi rõ trong hợp đồng.
• Nhiều bất động sản cho thuê: khai theo từng hợp đồng theo hướng dẫn của cơ quan thuế.
• Không bắt buộc thành lập hộ kinh doanh chỉ để cho thuê nhà trong nhiều trường hợp, nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai theo quy định.
• Thanh toán không dùng tiền mặt: với các khoản lớn, thanh toán qua ngân hàng giúp minh bạch chứng từ và thuận lợi khi kê khai.

Đừng đợi bị truy thu mới quan tâm

Cơ quan thuế ngày càng kết nối dữ liệu tốt hơn (ngân hàng, hợp đồng, hóa đơn điện tử). Chủ động kê khai đúng ngay từ đầu vừa tránh rủi ro bị truy thu và phạt, vừa giúp bạn xây dựng lịch sử tài chính minh bạch — hữu ích khi cần vay vốn hay chứng minh thu nhập.

Lưu ý: các quy định về ngưỡng, thuế suất và thủ tục có thể thay đổi theo văn bản hướng dẫn mới; hãy kiểm tra thông tin cập nhật hoặc hỏi chuyên gia thuế trước khi kê khai.

Muốn tính nghĩa vụ thuế cho hoạt động cho thuê của mình theo mức doanh thu thực tế? Hỏi [chuyên gia AI của Sirifin](/vi/ai-advisor), hoặc [đặt lịch với chuyên gia thuế](/vi/advisors).

Nội dung mang tính thông tin và giáo dục tài chính, không phải tư vấn thuế cho trường hợp cụ thể.